about 7 years ago

其實我很想預言奢侈稅會在十年內廢止,因為實在看不到這個條例的真正目的在那邊,說不定明年總統大選完就會因為達不到目的反而推升房價就被廢止了....

要談奢侈稅之前,要先談談現在台灣的畸形房市,其實遠離台北跟新北市(還有部分重劃區),就會發現,其實房價尚稱便宜啊,一般新鮮人起薪,省吃節用三四個月就可以買個至少一坪的房子,一年大約可以買個三坪,加上二十年貸款,其實要住個四房兩廳兩衛的住家也是綽綽有餘。

問題是在台北市跟新北市。這兩個行政區房價異常的高,那推升房價的原因到底是什麼?

推升房價的原因其實大概就兩點:一是供不應求,二是市場游資太多。把房價推升只怪罪國際熱錢其實並不太符合實際的狀況,因為如果真的只是因為國際熱錢的關係,那我住的這個楊梅鄉下地方理論上也該漲吧,畢竟還是有一些利多題材在。

但是楊梅這個地方的房價從五六年前我買這房子,到現在,還是一樣一灘死水,動都不動。不為什麼,空屋率太多而已。

楊梅到台北也不過四十分到六十分鐘車程,我相信在台北新北塞個車要花的時間也不僅於此,要到機場才不到半小時,要到竹科也不過三十分鐘左右的車程。那,房價推升的關鍵到底在哪裡?

若是沒有需求,房價怎麼會漲咧,就跟人沒有痔瘡就坐的住一樣(完全無關)。

需求一直都在,問題在於供應,台北新北的供應其實不少,但是真的有需求但是買得起的人其實不多。那為什麼降不下來?因為有錢買的人太多...  其中有錢買的人,也大概分為三種,一種是完全現金買或部分融資買的法人與自然人,一種是完全融資買的法人,另一種是完全融資買的自然人。

奢侈稅最有效的,其實僅有完全融資買的自然人這一塊而已。奢侈稅消息一出,紛紛退場的就是那些付了定金,但是房子是靠融資買來的,因為這些人跟銀行融資,靠的就是房子的現有價值去融資貸款,如果奢侈稅一科徵就造成房價下跌,那自己就得增提擔保品,這樣才能維持不被斷頭。

那銀彈深度不夠的人,就容易破產,舉例來說,一個現在價值三千萬的物件,大部分融資買的人都是這樣玩的:因為銀行融資現在只能核給八成(先不管以前的九成跟百分百貸款時進場的人),所以只要自備大約六百萬就可以買一棟價值三千萬的物件,槓桿大約是五,然後利用三年寬限期,這三年只要繳利息,所以每個月要繳納的貸款錢其實很低,只要在三年之內處分掉物件獲利,那扣除貸款獲利的部分就是自己賺的。

假設房價在三年內漲了兩成,那靠這樣玩的人,扣掉一些零零總總的,獲利大約是 50~80% ,也就是約三百萬到四百五十萬左右。

奢侈稅短期內的確會造成房價下降的預期心理,因為這樣玩的人勢必須要將擔保物補足,不然一旦房價下滑,造成的損失可能直接放棄訂金、頭期款之類的還比較划算。這也會影響到一些靠融資投資房地產的法人,不過整體來說,他們的影響會較小,因為其實只要處分掉部分物件,甚至把原本現金部位提列到擔保品去,就沒有這些問題。所以這段期間,市場的確會出現部分處分物件的賣壓,會進而將房價拉下。

問題是在第一個列出的那些人,根本毫無影響。更別提這個條例的立法的諸多漏洞可以鑽,有門道的人早就知道這些漏洞了,只是在等時機逢低進場而已。

況且,一坪一百萬的房子,就算跌價到一坪六十萬,買得起的人也是有限。資金雄厚的人與法人,可以買更多高價物件,甚至原本高價物件因為變少了,準備的多餘資金可以買更多原本中低價的物件,因此,原本一坪六十萬,四十萬,三十萬的物件會變更少。

這樣造成了什麼?造成資金不夠的普通人能夠選擇的物件變更少。因為現在原本在高價市場殺進殺出的人,會跑來涉足中低價市場,於是中低價市場更為競爭,結果反而高價市場跌價幅度較大,中低價市場跌幅卻是有限。

可是高價市場,買不起的人還是買不起,中價市場原本買得起的人,卻因為原本在高價市場的游資進入,不但跌幅有限,還反而更競爭。

要解決這個現象,目前只能靠央行提高存款準備率等等吸納市場多餘的游資,可是央行一收銀根,以中小企業為主的台灣可能哀鴻遍野,銀行跟保險業更慘,他們最多的就是土地與不動產,房價下跌使得他們的資產縮水就算了,央行如果再收銀根,擺明就是要台灣金融風暴嘛。

所以央行雖然知道奢侈稅要搭配緊縮銀根才有效,但是在現在經濟成長有疑慮,通膨通縮需要微妙拿捏的時候,任何一個理智的央行都不會太緊縮銀根(畢竟全球沒有任何一個央行沒有被美國的量化寬鬆搞到快精神崩潰),之前台幣升值就一堆出口為導向的企業快倒快倒了,繼續縮銀根下去,造成失業潮、倒閉潮引起台灣整體經濟的崩壞就有違央行本身該扮演的角色。

甚至央行會因為奢侈稅這個政策,造成本來在五月預期會開始緊縮銀根以避免過度通膨的腳步都得暫緩,這幾乎表示市場的游資會更增加。市場的游資不退,那多餘的資金不是進入房地產,就是進入股市或匯市,央行自然不希望游資進入匯市, 所以這些游資大多會進入股市跟房地產,那... 奢侈稅的效應會不會被抵銷?

我猜想是會啦。畢竟我左想右想都想不到除非人口銳減以外可以造成台北市跟新北市供過於求的機會。畢竟連我都想有機會要回台北置產了(畢竟生活機能、消費力跟商業活動還是比楊梅優越的地方),我其實不太相信區區一個奢侈稅可以造成供過於求的狀況。

然後六七月奢侈稅上路以後的房市,又多了一個話術可以抬高售價,加上奢侈稅造成一波銀彈不夠的投資客退場引起的價格下跌,反而造成原本還有現金部位的游資再度進場,只是這一波進場的,因為本身的實力足夠,要談價的空間反而更小。

於是大致上我是猜想,奢侈稅上路前,會造成高價單位的物件跌價,但是真的有需求的人還是買不起,中低價位的物件跌價空間有限,甚至有被被小小推升的可能性。

等到奢侈稅上路後,奢侈稅會被賣方部分轉嫁到買方,加上市場游資不退,於是反而造成高價更高,中低價位被推升,原本經濟實力雄厚的更雄厚,買不起的還是買不起,原本差一點就買得起的人變成買不起,然後民怨更深...

其實這則中央社的新聞很讓人省思:

「HouseFun好房網表示,在供給比需求成長更快速的情勢下,導致3月份全台物件搶手指數(即單一物件點閱率)下降了9.45%,從2月份每48.93人搶看一間房,降為3月份44.31人探詢一個物件。」

(from: http://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/110419/1/2jn1e.html [奢侈稅發威 購屋競爭程度減])

我看標題本來還很高興我的思考可能有錯,但是我一點進去,我其實很想問,看房的人下降了一成,平均每個物件少了 4.6 人競爭,但是,還是有平均 44 人跟我一起競爭同個物件啊,這叫啥鬼發威??

只要這 44 人中有超過兩個人具有資金買我看的物件,然後開的價格又比我好,我還是買不到。那這樣,中低價位房價到底跌的空間有多少?怎麼想都不多...

繼續引述同一篇報導:

「HouseFun好房網說,又以台北市和新北市效應特別明顯,其中新北市3月每1物件就少了11.76個買方同額競爭,而台北市更少掉14.36人,物件搶手指數各自縮減了20.09%及13.6%,可見3月份購屋人在雙北市買房,競爭壓力已大幅降低,幸福度提升。」

這四個數據反推回去,新北市現在還是 46 人搶同一個物件,台北市還是 90 人搶同一個物件...

看到這樣的數據,然後還覺得房價會跌的人,我想可能要去看一下腦筋正不正常...

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